전세·월세 계약 전 확인할 것들 — 보증금 지키는 최소한의 절차

계약 전: 등기부등본으로 권리 관계를 먼저 확인하세요

계약서에 도장을 찍기 전, 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 부동산의 등기부등본을 열람하세요(열람 700원). 을구 항목에서 근저당 설정 금액을 확인하고, 근저당 채권최고액과 내가 내려는 보증금의 합이 해당 주택 시세의 70%를 넘으면 위험 신호로 받아들여야 합니다.

다가구주택이라면 이 계산이 더 복잡합니다. 같은 건물에 선순위 세입자들의 보증금 합계를 확인해야 실제 위험도를 알 수 있습니다. 계약 당일에도 등기부를 한 번 더 떼서 그 사이 근저당이나 가압류가 추가된 것은 없는지 반드시 확인하세요.

• 소유자 확인: 계약 상대가 등기부상 소유자 본인인지 신분증과 대조
• 대리인 계약 시: 소유자 인감이 찍힌 위임장 + 소유자 인감증명서 요구
• 을구의 근저당: 채권최고액 확인 (채권최고액 = 실제 대출의 약 120~130% 수준)
• 갑구의 가압류·가처분·경매 개시 결정 기재 여부 확인
• 다가구주택: 이미 거주 중인 세입자 보증금 합계 확인 (집주인이나 공인중개사에 요청)

계약 후: 대항력 3종 세트를 하루 안에 완성하세요

잔금 치른 날 당일에 이사(점유 개시) + 전입신고 + 확정일자 세 가지를 모두 마쳐야 보증금 보호 체계가 완성됩니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 이 말은 잔금 치른 날 오후에 전입신고를 하면, 그날 밤 집주인이 근저당을 추가로 설정할 경우 내 보증금이 후순위가 된다는 뜻입니다.

전세사기가 우려된다면 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI 세 곳 중 선택) 가입을 검토하세요. 보증료가 들지만, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 보증기관이 대신 지급하고 구상권을 행사합니다. 보증 가입 가능 여부 자체가 그 집의 위험도를 가늠하는 지표이기도 합니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약과 주의사항

계약서 작성 시 '잔금 지급 전 근저당 및 기타 채권·채무 관계를 말소한다'는 특약을 기재하고, 공인중개사로부터 확인·설명서를 반드시 수령하세요. 도장을 찍은 뒤에는 번복이 어렵습니다.

• 계약 후 집주인이 다른 세입자를 추가로 받는 것을 막는 특약 추가 가능
• 계약갱신청구권(최초 계약 후 1회 사용 가능): 갱신 시점에 임대인이 직접 거주 등 예외 사유 없으면 5% 이내 인상만 허용
• 묵시적 갱신: 만료 6~1개월 전에 임대인·임차인 어느 쪽도 통보 안 하면 동일 조건으로 자동 연장
• 계약 해지 의사는 만료 2~6개월 전 사이에 내용증명이나 문자로 통보 (묵시적 갱신 방지)
• 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회(공인중개사협회·대한법률구조공단 등) 이용 가능